都心駅近M、等価交換での開発が明らかに

(株)東京カンテイは9日、2007~16年の新築分譲時に販売対象外となった非分譲住戸の分析結果を発表した。

 東京都で新規分譲された総住戸数34万9,814戸のうち、非分譲住戸は1万5,650戸。そのうち最寄り駅から3分以内の非分譲住戸は6,699戸(非分譲住戸率8.8%)と最も多かった。次いで4~6分が5,261戸(4.8%)となり、全非分譲住戸数の76.4%に相当する住戸が最寄り駅から徒歩6分圏内に集中していることが分かった。

 また、東京23区のみの非分譲住戸数1万4,086戸を行政区ごとに見ると、港区が1,666戸と最も多く、1物件当たりの非分譲住戸数も28.7戸と大きかった。複合型再開発のエリアでは、多くの非分譲住戸が発生しており、価格高騰期では地価が高い港区など都心エリアで事業を行なうことの難しさが表れる結果となった。

 23区内でも都心エリアの方が1物件当たりの非分譲住戸が多い傾向にあり、ディベロッパーが需要のある都心の駅近マンションを分譲しようとした結果、等価交換事業等で開発を進めたことがうかがえた。特に駅から徒歩3分の範囲において非分譲住戸比率が一番高いことは、駅前の商業ビルの建て替えや個人商店の等価交換等が積極的に行なわれた結果と思われる。

 非分譲住戸の比率を物件の所在階別に分類すると、15~19階に8.3%、20~29階に8.5%と、比較的中層階に多く存在することが分かった。5階未満の低層階住戸では3.1%、40階以上の超高層階には4.9%と比較的比率は小さく、投資価値が高く投資家から狙い目物件として人気が高くなるタワー物件の低層階や高額物件化する上層階には非分譲住戸を設けないことが多いと推察される。また、地権者が供出した土地と等価の住戸が提供されることを考えると、高額となっている超高層階の住戸が地権者向けに提供されるケースは多くないと見られる。

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