土地区画整理とは？
土地区画整理とは、区画整理地内の地権者たちが話し合い土地を出し合って「広い道路」「公園や広場などの公共施設」などを整備し、画整理地を住み良いまちに作り替える事を言います。
区画整理によって、土地の場所は引っ越しする形になりますが、その後は広い道路に面したり。敷地の形が整形されたりします。但し、便利になった分、敷地の面積は一般的には小さくなってしまいます。
一般的には、土地区画整理事業の前の土地は「不動産業者に買い叩かれないよいうに」注意が必要です。
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まずは仮換地とは？
仮換地とは、土地区画整理事業において換地処分（あなたの土地はここに移りますよという処分）の前に仮に割り当てられた土地のことです。
仮換地が指定されると、今までの土地の使用収益権をなどを失い、代わりに仮換地での土地に対して以前の権利と同等の所有権や借地権を仮換地に対して有することになります。但し、換地処分が決定されるまで、所有権は以前の土地に残ります。
仮換地では建物の建設や土地取引も可能ですが、換地前に土地の売買をする場合、以前の面積のままで登記されます。但し、一般的に換地後は換地前と面積が異なる為、登記が必要になります。
換地処分には一般的に清算金が発生する場合があります、その清算金は売主様・買主様のどちらが負担にするかという点については、売買契約時に必ず確認しておく事が必要になります。
【例えば】土地区画整理事業に指定された広い畑などをお持ちの地権者の場合、土地の価値が一気に高くなり今度は、「相続税の心配」なども出てきます。所有者が高齢な場合は、プラストでは売却による資産の活用や相続税の対策なども、無料でお受けしております。
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売却の時期と注意点
・仮換地指定前の売却
土地区画整理事業開始は事前に対象地域の土地権者に通達され、まずは計画に土地権者の同意を得ることが定められています。但し、計画時点では一般的に未確定要素が多く、面積がどれくらい減るのか場所がどこになるのかなど不明点が多く、価値を決めることが難しい時期になります。
但し、どうしても売却が必要な場合は、土地区画整理事業後に割り当てられる予定の土地（換地）や位置や面積を把握することが重要になります。
・土地区画整理計画事業中の売却
土地区画整理事業が始まると仮換地が指定されますが、土地区画整理事業の完了後に換地の価値が上昇する場合が一般的ですが、近隣の環境が似ている土地の価格を参考に売却価格を算定すると良いでしょう。
但し、仮換地の使用収益開始日以降でないと土地の使用収益ができませんので、仮換地指定日を加味した売却計画を立てるとよいでしょう。
・土地計画事業完了後の売却
土地区画整理事業完了後に手に入れた換地を売却する場合、土地区画整理事業では、区画整理をおこなうために対象地域のまちづくり設計を実施し、建築可能な建物の用途、高さの制限や壁面の位置の制限、敷地面積の最低限度規制など、換地の使用方法に一定の制限をかけている場合があります。
土地区画整理事業の施行規則を確認した上で、契約締結することが重要になります。